Fix und Flip Finanzierung

Sie fahren durch eine Stadt und sehen dieses traumhafte Haus. Auf den zweiten Blick erkennen Sie: der Garten ist verwuchert und die Fassade marode. Trotzdem lässt sich Ihr Blick von diesem Objekt nicht lösen. Vor dem Haus hängt vielleicht ein verwittertes „zu Verkaufen“ Schild. Vielleicht können Sie aber auch durch die fehlenden Gardinen erkennen, dass das Haus leer steht. Was könnte man aus diesem schönen Haus alles herausholen? Vielleicht kennen Sie diesen Gedanken oder haben ihn eventuell selbst schon einmal zu Ende gedacht. Aber würden Sie selbst gerne in so einem Haus leben wollen? Oder das Objekt lieber nach Ihren Vorstellungen verschönern, um es zu einem höheren Preis weiterzuverkaufen? Im Immobilien Fachjargon nennt man letzteres „Fix und Flip“. Im Folgenden erklären wir Ihnen worauf Sie achten müssen und das wichtigste über Finanzierung und Risiken.

Fix und Flip - Immobilien

Fix it and Flip it

Fix und Flip ist nichts anderes als eine besondere Methode in der Immobilien Investment Strategie. Diese Methode bezieht sich hauptsächlich auf heruntergekommene Wohnobjekte, die zuallererst „gefixt“ werden, damit sich ihr Wert steigert bzw. nach oben „flipt“. Ziel ist es diese Immobilien so schnell wie möglich weiterzuverkaufen. Durch diesen kurzfristigen Weiterverkauf, können Sie von einem hohen Gewinn profitieren. Wohlgemerkt „können“! Diese Strategie beruht auf Spekulation, kurzfristige Entscheidungen, Handwerker Kontakte und viel Arbeit, weshalb sie auch nicht ganz risikofrei ist.

Fix und Flip in den USA

In Deutschland wird diese Strategie immer beliebter, in den USA gehört sie aber schon seit langem zum „Daily Business“. Das liegt an mehreren Faktoren: Die Amerikaner sind nicht nur wesentlich risikofreudiger, sie ziehen auch wesentlich öfter um als die Menschen in Deutschland. Zudem sind die Kaufnebenkosten in den USA wesentlich günstiger. Viele amerikanische Firmen bevorzugen sogar die baufälligsten Objekte auf dem Markt. Die Konkurrenz bei den Leuten, die lediglich drüber streichen und einen neuen Teppich verlegen ist westlich größer. John Helmich, Inhaber der US-Flipping Firma Gorilla Capital geht sogar noch einen Schritt weiter: „Die Häuser, die wir kaufen, würden die meisten Leute nicht mal anfassen.” Und das scheint auch zu funktionierten. Nach der Renovierungen werden die Immobilien bei Gorilla Capital nach 60 bis 120 Tagen mit einem Gewinn von etwa zehn Prozent wieder verkauft. So beläuft sich die Gewinnspanne nicht selten auf 50.000 Euro.

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Matthias Mösbauer
Executive Financial Consultant

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Risiken von Flix und Flip

Die Wohnungen oder Häuser bei denen die Flix und Flip Methode angewendet werden sind renovierungsbedürftig. Keine große Überraschung, dass sie sich deshalb nicht unbedingt großer Beliebtheit erfreuen. Private Käufer haben kein großes Interesse in Objekte zu investieren, an denen viel gemacht werden muss. Zu zeitintensiv und meistens fehlt den Käufern das technische Know-how. Die meisten Menschen bezahlen einfach lieber mehr, um sich sorgenfrei ins gemachte Nest zu setzen. Im Umkehrschluss sind die vermeintlich uninteressanten Immobilien sehr günstig zu ergattern. Auf den ersten Blick ist die Fix und Flip Methode attraktiv, auf den zweiten Blick aber auch nicht ganz ohne Risiko. Schließlich ist die Hoffnung die Immobilie schnell wieder weiterzuverkaufen rein spekulativ. Ein verspäteter Weiterverkauf könnte den Gewinn massiv drücken oder der Käufer bleibt im schlimmsten Fall auf seinen Kosten sitzen. Käufer sollten neben einem prall gefüllten Geldbeutel auch starke Nerven beweisen. Schließlich ist der laufende Cashflow erstmal negativ und die Zukunft ungewiss. Allein bei der Sanierung müssen Überraschungen einkalkuliert werden. Eventuell ist das Objekt doch baufälliger als bisher angenommen oder die Bürokratie stellt sich unerwartet in den Weg. Nicht ausgeschlossen werden sollten zudem Marktschwankungen während der Sanierung. Das könnte sich negativ auf den Gewinn auswirken. Ein finanzieller Puffer sollte aus diesen Gründen in jedem Fall einkalkuliert werden.
Ein weiterer wichtiger Punkt der beachtet werden sollte, ist die Anzahl der veräußerten Fix und Flip Immobilien. Sollten Private Investoren innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufen, besteht die zusätzliche Gefahr vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft zu werden. Dadurch müssten Sie auf viele Steuervorteile von Immobilien verzichten. Abschreibungen des Gebäudewertes müssten unter Umständen zurückgeführt werden. Sollten Sie große Projekte anpeilen, ist die Wahl der richtigen Rechtsform essenziell. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie für das Fix und Flip Geschäft eine GmbH gründen und sich mit Ihrem Steuerberater in Verbindung setzen.

Die Finanzierung von Fix und Flip

Um das Verfahren Fix und Flip zu finanzieren gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die Beste ist die Finanzierung durch Eigenkapital. Das hat ganz einfach den Vorteil, dass man zu 100 Prozent flexible agieren kann, da man auf niemanden angewiesen ist. Das bietet sich besonders an, da der erzielte Gewinn schließlich von Schnelligkeit lebt. Eine Fremdfinanzierung ist meistens mit hohen Zinsen und längerer Wartezeit verbunden. Zudem muss meist ein Eigenkapitalanteil von 10 bis 35 Prozent mit eingebracht werden. Die Banken müssen auch erst von der Idee überzeugt werden, da Fix und Flip noch relativ neuartig im deutschen Immobilienmarkt ist. Am besten eignet sich dafür ein Nachweis, dass man eine solche Methode bereits erfolgreich gemeistert hat.
Die gute Nachricht ist: Fix und Flip funktioniert tatsächlich auch ganz ohne Eigenkapital oder einem Kredit bei der Bank. Dazu braucht es lediglich Investoren, die sich der Finanzierung annehmen. Die Investoren sollten allerdings spontan zahlungsfähig sein und schnelle Entscheidungen treffen können. Wird als Nächstes in Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen investiert? Während der Suche nach dem attraktivsten Objekt ist ein günstiger Einkaufspreis natürlich das A und O. Auch würde sich eine Co-Investition eignen. Viele wohlhabende Menschen sind auf der Suche nach einer lukrativen Kapitalanlage. Allerdings haben Sie nicht die Zeit oder Lust sich in das Thema einzuarbeiten, weshalb sie sich perfekt als stille Investoren eignen würden.

Fazit

Fakt ist mit Fix und Flip lässt sich unter Umständen ein kleines Vermögen verdienen. Allerdings zahlt der Käufer auch mit einem hohen Risiko. Um das Risiko zu senken, eignet sich dieses Verfahren vor allem für Menschen mit viel Erfahrung in der Immobilienbranche aber auch für Menschen mit genügend Eigenkapital und Sicherheiten. Eine kompetente und individuelle Beratung sollte allerdings in jedem Fall genutzt werden. Wir bei Vogt Immobilien können Sie mit unserer Erfahrung qualitativ beraten, vereinbaren Sie gerne ein Termin mit unseren Experten.

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