Bauträgerfinanzierung

Bauträgerfinanzierung

Sie spielen mit dem Gedanken sich auf dem Immobilienmarkt selbstständig zu machen? Die Bauträgerschaft ist eines der arbeitsintensivsten, aber auch abwechslungsreichsten Geschäfte der gesamten Baubranche. Als Bauträger sind sie ein selbstständiger Unternehmer, der großen Grundflächen unter vorher beschlossenen Auflagen bebaut. Ein Bauträger ist nicht mit einem Bauunternehmen zu verwechseln! Der Bauträger kommt einem Bauherren am nächsten, da er während der Bebauung Eigentümer ist und das Bauunternehmen lediglich engagiert, um das Bauvorhaben umzusetzen. Der Erfolg der Bauträgerprojekte wird dabei nicht an der Rendite der späteren Vermietung gemessen, sondern an der unmittelbaren Verkaufbarkeit. Falls Sie mehr darüber erfahren möchten, lesen Sie gerne weiter.

Was ist die Tätigkeit eines Bauträgers?

Bauträgerunternehmen kaufen im Regelfall unbebaute Grundstücke von Gemeinden, Landwirten oder Privatpersonen. Auf diesen Grundstücken werden dann Wohn- oder Gewerbeimmobilien gebaut. Diese Immobilien werden dann bei einer Gewinnspanne von 10 bis 30 % an Hauskäufer zu Festpreisen verkaufen. Dabei plant der Bauträger das gesamte Bauvorhaben. Er führt allerdings keine Bautätigkeiten aus, sondern beauftragt Bauunternehmen und Handwerksbetriebe. Die Bauträgergesellschaft koordiniert die Arbeit, damit die Fertigstellung den Auflagen entspricht. Der Käufer setzt sich dabei weder mit Behörden noch mit den Baufirmen auseinander. Da der Bauträger die gesamte Verantwortung trägt, sollten die gesamten Tätigkeiten eines Bauträgers in allen Aspekten umfassend zur Kenntnis genommen werden.

Zu den Tätigkeiten gehört also die Veranlassung notwendiger planerischer Arbeiten. Der Bauträger beauftragt Ausführungsleistungen und leistet mit der Finanzierung rechtliche und wirtschaftliche Obsorge. Er kümmert sich um die rechtliche Sicherstellung für die zukünftigen Nutzer. Er kontrolliert die gesamte Bauorganisation in rechtlicher, finanzieller und qualitative Hinsicht. Zuletzt haftet er für alle Belange uneingeschränkt auch für Fehler seiner Auftraggeber.

Das gesamte Berufsbild des Bauträgers beruht auf dem Fünf-Säulen-Prinzip:

Bauherrenfunktion

Der Bauträger ist durch die Eigentumsübernahme der Bauherr oder zumindest direkter Stellvertreter des Bauherren

Drittbindung

Der Bauträger handelt in seinem Namen, ist aber gegenüber Dritten verpflichtet.

Treuhandschaft

Es herrscht keinerlei Freiheit bei der Verwendung der Baugelder.

Gesamtverantwortung

Der Bauträger trägt umfassende Verantwortung über die Realisierung des Bauprojekts. 

Konzentrationsprinzip 

Der Bauträger konzentriert sich auf seinen unmittelbaren Wirkungskreis und ist seinen Kunden auch nach der Fertigstellung verpflichtet. 

Ablauf des Bauprojekts mit einem Bauträger

Die fertige Immobilie geht erst an den Käufer über, wenn die Abnahme bestätigt, dass der Bau vertragsgemäß und mängelfrei über die Bühne gebracht wurde. Bis dahin tritt der Bauträger als Bauherr auf und hat die volle Verantwortung. Der Käufer wird erst wieder Eigentümer der Immobilie, wenn er mit allem rundum zufrieden ist. Je nach Baufortschritt bezahlt der Käufer in mehreren Etappen. Ein Zahlungsplan legt fest, wie viel nach welchen Baufortschritten gezahlt werden muss. Dabei handelt es sich um 13 Teilzahlungen, die je nach Fertigstellung des jeweiligen Baufortschritts fällig sind. Beispielsweise nach Beginn der Erdarbeiten 30 % oder nach Rohinstallation der Heizung 2,1 %. Diese Teilzahlungen müssen allerdings vom Bauträger so zusammengefasst werden, dass in der Summe maximal 7 Teilzahlungen für den Käufer entstehen. Dadurch werden häufig Zahlungen für zum Beispiel die Heizungsanlagen und Sanitäranlagen zusammengefasst. Erst bei der letzten Rate wird der Käufer Eigentümer im Grundbuch. Damit dieses Vorhaben auch rechtlich abgesichert ist, greift an dieser Stelle der Bauträgervertrag.

Bauträgerfinanzierung

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Matthias Mösbauer
Executive Financial Consultant

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Bauträgervertrag

Bei diesem Vertrag handelt es sich um eine Mischform zwischen Kauf- und Werkvertrag. Der Mischvertrag entsteht dadurch, dass er zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, in dem die Bauleistung noch nicht abgeschlossen ist. Der Vertrag versichert dem Käufer, dass die Errichtung der Immobilie auf Grundlage der vereinbarten Baubeschreibung ausgeführt wird. Zudem legt er die zu leistenden Zahlungen entsprechend dem Fortschritt fest. Geregelt wird der Bauträgervertrag in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Im Gegensatz zu einem normalen Bauunternehmen bei dem kein Grundeigentum übertragen wird, ist der Bauträgervertrag laut § 311b BGB notariell beurkundungspflichtig. Damit trägt der Bauträger die volle Verantwortung für das gesamte Bauvorhaben. Damit Sie als seriöser Bauträger eine erfolgreiche Dienstleistung erbringen und auch alle Rahmenbedingungen kennen, sollten folgende Punkte im Bauträgervertrag festgehalten werden:

✔️ Die Auflassungsvormerkung hält den Anspruch auf die Übertragung des Eigentums vom Bauträger auf den ursprünglichen Eigentümer im Grundbuch fest. 

✔️ Die Sicherung der Lastenfreistellung verhindert, dass mögliche Grundlasten des Bauträgers mit der Eigentumsübertragung auf den Käufer übergehen.

✔️ Die Erschließungskostenregelung gewährleistet, dass der Bauträger alle Kosten im Zusammenhang mit der Erschließung des Grundstückes übernimmt. 

✔️Die Baugenehmigung verknüpft das Grundstück mit dem vereinbarten Bauvorhaben.

✔️Ein Fertigstellungstermin dient dem Bauträger sowie dem Käufer als Rahmen zur Planung. 

✔️ Alle Sonderwünsche des Käufers sollten im Bauträgervertrag ebenfalls festgehalten werden.

✔️ Das Nacherfüllungsrecht greift, sollten nach der Abnahme Mängel erscheinen, die nachgebessert werden müssen.

✔️ Der enthaltene Zahlungsplan regelt in welchem Zeitraum und welcher Höhe Zahlung gegenüber dem Bauträger fällig sind. 

 

Risiken der Bauträgerfinanzierung

Bei einer Bauträgerschaft sollte vor Projektbeginn eine Risikoanalyse durchgeführt werden. Als Erstes steht das “technische Risiko” bei der Bauleistung im Vordergrund. Das sollte zunächst abgeklärt und ausgerechnet werden. Ausschlaggebend ist dabei das Sanierungskonzept, das Projekt für den Neubau und die bestehende Bausubstanz. Auch das Verlaufsrisiko, wenn es sich beispielsweise um ein Objekt mit mehreren Einheiten handelt, muss bestimmt werden. Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und die Lage der Immobilie spielen bei der Risikobewertung auch eine entscheidende Rolle.

Das Baurecht, die zeitlichen Faktoren verschiedener Genehmigungen dürfen auch nicht vergessen werden. Zudem kann ein Kostenrisiko entstehen, wenn eine Kalkulation zu knapp bemessen wurde oder unvorhersehbare Mehrkosten entstehen. Umso wichtiger ist es, die Risiken nach Möglichkeit vor Beginn des Bauprojekts zu reduzieren. Dazu gehört die Einforderung von Gutachten, Bauvoranfragen und das Einholen verbindlicher Angebote und Kostenvoranschläge bei den Bauunternehmen.

Bauträgerfinanzierung

Die Bauträgerfinanzierung stellt dabei keine simple Fremdfinanzierung dar. Das begründet sich unter anderem durch die zahlreichen Vorschriften, mit denen sich der Bauträger verpflichtet. Da der Bauträger auch mit vielen Risiken zu kämpfen hat, bieten nicht alle Banken eine Bauträgerfinanzierung an. Deshalb steht der Bauträger regelmäßig vor der Herausforderung eine Bank für die Finanzierung zu finden. Bauträger arbeiten dabei oft mit einem geringen Eigenkapital, da meistens mehrere Projekte parallel begleitet werden. Um Fremdkapital zu beziehen, müssen folgende Unterlagen an Banken eingereicht werden, um das Risiko einzuschätzen:

  • Objekt- und Bonitätsunterlagen
  • Kostenkalkulation
  • Projektlisten
  • Referenzen
  • Standortanalysen 
  • Gutachten
  • Liquiditätsabrechnungen
  • Informationen über das Baurecht

Nach der Überprüfung wird zunächst der Kapitalbedarf für die Bauträgerfinanzierung ermittelt. Die Festlegung eines realistischen Zeitplanes sollten auch festgestellt werden. An dieser Stelle ist es für das Unternehmen empfehlenswert sich einen Berater einzuschalten, der abseits von Banken agiert. So kann der Bauträger unabhängig über verschiedene Kreditvarianten informiert werden.

Einer der Vorschriften die mit der Bauträgerfinanzierung einhergehen ist das Zwei-Konten-Modell. Einem “Ausgabekonto” und einem “Einnahmekonto”. Der Bauträger und die Bank sind verpflichtet, laut MaBV die Gelder für das Bauprojekt zu separieren. Auf dem “Ausgabenkonto” werden alle Ausgaben abgebucht. Das beinhaltet zum Beispiel die Zahlung des Grundstücks und jede einzelne Handwerksrechnung. Auf diesem Konto wird auch das Kreditlimit festgelegt, der sich aus den Gesamtkosten zusammensetzt. Auf dem “Einnahmekonto” gehen die Zahlungen der Käufer ein. Diese Kontenseparierung dient in erster Linie zum Schutz des Käufers. Verhindert werden soll damit, dass Gelder für Immobilie 1 an Immobilie 2 von unterschiedlichen Kunden fließen. Zusätzlich entsteht ein Schutz der Gelder im Insolvenzfall des Bauträgerunternehmens. In den meisten Fällen muss der Bauträger die Zinsen für beiden Konten nur für die Differenz bezahlen.

Käufer können außerdem fünf Prozent der ersten Kaufpreiszahlung als Sicherheit bis zur Fertigstellung einbehalten. Alternativ kann aber auch die Bürgschaft einer Bank oder einem Partner in gleicher Höhe ausreichen.

Fazit

Für einen reibungslosen Ablauf des Bauvorhabens sollten Bauträgerfinanzierung immer mit einem Experten besprochen werden. Hier kommt es auch auf die richtige Handhabung vor Projektbeginn an. Grundsätzlich sollten vor Beginn alle Fragen geklärt sein, damit Sie alles fest im Blick haben. Unterstützung sollten Sie sich unter anderem bei der Projektkalkulation und die Vorbereitung für mögliche Finanzierungspartner, einholen. Mit unseren langjährigen Fachkenntnissen können wir bei der Wirtschaftskanzlei Vogt Sie bestens beraten. Zudem haben wir einige Banken, die für eine Bauträgerfinanzierung infrage kommen würden. So ersparen Sie sich langwierige Suchen nach der passenden Bank. Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Beratungsgespräch, um mehr über unsere Fähigkeiten zu erfahren.

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Matthias Mösbauer
Executive Financial Consultant

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